Si vives fuera de España pero tienes una vivienda alquilada aquí, Hacienda quiere su parte. No importa si cobras el alquiler en euros, en libras o en dólares, ni si nunca pisas el país: en cuanto generas rendimientos por alquiler de un inmueble situado en España, entras en el radar del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).
La buena noticia es que las reglas, aunque parecen un laberinto, se resumen en pocas ideas claras. Vamos a verlas una por una: quién declara, cuánto se paga, qué gastos se pueden restar y cómo evitar pagar dos veces por el mismo dinero.
Quién tiene que presentar el modelo 210 por el alquiler
El modelo 210 es la autoliquidación que usa cualquier persona física o entidad sin residencia fiscal en España para declarar rentas obtenidas aquí sin mediación de establecimiento permanente. El alquiler de un piso, un local o una plaza de garaje entra directamente en ese supuesto.
Debes presentarlo si:
- Pasas menos de 183 días al año en territorio español.
- Tu principal fuente de ingresos y actividad económica no está en España.
- Cobras un alquiler por un inmueble español, aunque sea solo unos meses al año.
Aunque el inquilino pague religiosamente cada mes y tú nunca hayas puesto un pie en Torrevieja o Alicante, la obligación de declarar existe desde el primer euro de alquiler cobrado.
Un error habitual es pensar que, si el alquiler es bajo o esporádico, no compensa declarar. No es así: Hacienda no fija un mínimo exento para estas rentas, y no declarar acarrea recargos que crecen cuanto más tarde se regularice la situación.
El tipo que pagas depende del país donde vivas
Aquí está la clave que más confunde a los propietarios extranjeros: el porcentaje que pagas no es el mismo para todo el mundo. La diferencia entre residir en la Unión Europea o fuera de ella es enorme, y no solo por el tipo aplicado.
| Residencia fiscal | Tipo aplicable | ¿Puedes descontar gastos? |
|---|---|---|
| Unión Europea, Islandia, Noruega o Liechtenstein | 19% | Sí, sobre el rendimiento neto |
| Resto de países (incluido Reino Unido tras el Brexit) | 24% | No, se tributa sobre el ingreso íntegro |
Ese salto del 19% al 24%, sumado a la imposibilidad de descontar gastos, hace que un mismo alquiler pueda costar en impuestos casi el doble a un residente en el Reino Unido que a uno en Alemania o Francia. Vale la pena revisar bien en qué país tienes fijada tu residencia fiscal, porque de ahí depende buena parte de la factura final.
Los gastos que puedes descontar si eres residente en la UE o el EEE
Si tu residencia fiscal está en un país de la Unión Europea, Islandia, Noruega o Liechtenstein, puedes reducir la base imponible con los gastos directamente ligados al alquiler:
- IBI y tasas municipales del inmueble.
- Cuotas de comunidad de propietarios.
- Seguros del hogar o del edificio.
- Reparaciones y gastos de conservación.
- Intereses de la hipoteca, si la hay.
- Amortización del inmueble.
Los residentes fuera de la UE y el EEE, en cambio, tributan sobre el ingreso bruto, sin poder restar ninguno de estos conceptos, salvo que un convenio fiscal diga expresamente lo contrario. Es una de las diferencias con más impacto económico real, y muchos propietarios la descubren tarde, cuando ya han pagado de más durante años.
La declaración ya no es trimestral para todos los alquileres
Este es un cambio reciente que conviene tener muy presente. Hasta hace poco, el alquiler se declaraba trimestralmente, dentro de los primeros veinte días de abril, julio, octubre y enero. Desde los devengos de 2024, la Agencia Tributaria permite agrupar el alquiler de todo el año en una sola declaración anual, que se presenta entre el 1 y el 20 de enero del ejercicio siguiente.
Esto simplifica bastante el papeleo, pero también exige prestar atención: mezclar mal los periodos, o presentar fuera de plazo pensando que la agrupación es automática para cualquier caso, sigue siendo uno de los errores más comunes. Además, si el inmueble está parte del año vacío, esa parte tributa aparte como renta imputada, calculada sobre el valor catastral, y no se puede confundir con el alquiler efectivo.
Los convenios de doble imposición evitan que pagues dos veces por lo mismo
España tiene firmados convenios para evitar la doble imposición con más de noventa países. Su función es sencilla de entender: impedir que el mismo ingreso tribute íntegramente tanto en España como en tu país de residencia.
En la práctica, esto suele traducirse en que el impuesto pagado en España se puede descontar de lo que te corresponde pagar en tu país de origen por esa misma renta, aunque cada convenio tiene sus propias condiciones y límites. Para poder aplicarlo, normalmente necesitarás:
- Un certificado de residencia fiscal emitido por la autoridad tributaria de tu país.
- Conocer si el convenio concreto reduce el tipo o solo evita la doble tributación mediante deducción.
- Presentar la documentación correspondiente dentro del plazo si solicitas devolución.
Ignorar esta posibilidad es otro de los motivos por los que muchos no residentes acaban pagando más de lo que legalmente les corresponde.
Puedes consultar el listado completo de modelos y la normativa aplicable en la Sede Electrónica de la Agencia Tributaria.
¿Quieres dejar de hacer números y que alguien lo gestione por ti?
Entre tipos distintos según el país, gastos que solo aplican a unos y no a otros, y un cambio reciente en los plazos de presentación, es fácil cometer un error que salga caro. En Consultores RM llevamos la fiscalidad de propietarios no residentes en Alicante y Torrevieja, calculamos el modelo 210 correctamente desde el primer trimestre y aplicamos el convenio de doble imposición que te corresponda. Escríbenos y te decimos exactamente cuánto vas a pagar y cómo reducirlo dentro de la ley.
